林香均律師－台中家事律師

房地合一稅2.0 在上週（2021/3/11）才剛拍板定案，施行日期還沒確定，是否能達到抑制囤房的目的，也還值得後續觀察。對於一般市井小民來說，最擔心的是就是，好不容易辛辛苦苦存的2、300萬元頭期款、看了十幾間物件、聽了房仲們口沫橫飛的說這個物件後續看漲後心癢癢 ，不買好像可惜？

買房子最怕的是買到了瑕疵漏水物件或是兇宅等瑕疵物件，後續的處理真的是費心勞力，能在前階段做好物件調查是再好不過的了！

專職房仲跟兼職房仲在法律上的責任有什麼差別嗎？

仲介（法律用語是居間人）跟買賣雙方，在法律上的關係稱作居間。

民法第565條

謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約。

→在房屋買賣的情形下，翻成白話文會長這樣：

仲介跟買方（或是賣方）約定，仲介會跟買方（或是賣方）提供訂房屋買賣）契約的機會，或是替房屋買賣契約訂約這件事，為買賣雙方媒合、磋商。

至於仲介的據實報告義務、調查義務，規定在民法第567條。

民法第567條

（第1項）居間人關於訂約事項，應就其所知，據實報告於各當事人。對於顯無履行能力之人，或知其無訂立該約能力之人，不得為其媒介。

（第2項）以居間為營業者，關於訂約事項及當事人之履行能力或訂立該約之能力，有調查之義務。

第1項是據實報告義務，居間人只要把你知道的事情誠實的轉告給買賣雙方就可以了。

第2項是調查義務，如果居間人是專門做這種生意的，法律上就會給予較高的義務，除了轉告以外，還必須盡到調查義務。

這時候問題就出現了：如果只是個兼職仲介，算是上面第2項說的營業嗎？需要到調查的程度嗎？

法院曾經對這個問題作出判斷：參照民法第565條及第567條規定可知，非以營業為目的之居間人，僅有就其所知有據實報告之義務，而以營業為目的之居間人，除有據實報告義務外，尚有調查之義務。又「營業」並不區分為兼職或專職，亦不因規模大小而有異，是以當事人確有以買賣介紹為營業目的，並有對外攬客之居間行為者，依前開所述，自負有調查之義務（臺灣高等法院臺中分院 102 年上字第 196 號 民事判決）。

※簡單來說，站在保護買賣雙方的立場，不管是仲介是兼職還專職，也不管規模大小，只要是介紹買賣為業，而且也有對外拉客的行為，就必須負調查義務才行！

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