林香均律師－台中家事律師

為了避免租屋市場中的資訊落差，以房屋買賣、租賃為工作內容的仲介業者，常會有許多規範限制，比如說不得收取差價或其他報酬、應專任於一個經紀業（原則上不得兼營二個以上經紀業）、保密義務等，有專業的不動產經紀人、不動產經紀營業員在前線為民眾把關，才能確保用合理的價格、買到合適的物件。

但其實還有一種常見的型態，如果為了方便，房東直接把鑰匙交給管委會，由管委會保管鑰匙、帶看房屋，順便讓管委會把關房客品質，這樣可以嗎？

在房屋買賣的情形下，如果買到凶宅或是海砂屋，只要在瑕疵擔保期間，都可以跟賣房子的人主張瑕疵擔保責任。但民眾如果透過法拍的方式買到凶宅或是海砂屋，因為法拍屋不負瑕疵擔保責任，所以得標者只能自己摸摸鼻子自認倒楣，沒有辦法向法院的民事執行處求償。這時該怎麼辦？可以向誰求償？如果是透過專門從事法拍生意的的業者投標，可以求償嗎？

法院曾經對這個問題作出判斷：經營法拍不動產業者，對於法拍房地之實際狀況及資訊之掌握，本即處於優勢不對等之狀態，且收取居間報酬，就交易上重要事項應具有誠實報告義務，使當事人斟酌標購與否；負責人若提供有瑕疵之資料，並告以錯誤資訊，使當事人陷於錯誤，委託其代為標購房地，當事人主張其因詐欺行為致受有土地實際價值與拍賣價差之損害，自屬有據（臺灣新竹地方法院105年重訴字第169號民事判決）。

所以，在透過法拍業者投標的情形下，如果法拍業者沒有據實說明物件的狀況，得標者就有求償的可能。

房地合一稅2.0 在上週（2021/3/11）才剛拍板定案，施行日期還沒確定，是否能達到抑制囤房的目的，也還值得後續觀察。對於一般市井小民來說，最擔心的是就是，好不容易辛辛苦苦存的2、300萬元頭期款、看了十幾間物件、聽了房仲們口沫橫飛的說這個物件後續看漲後心癢癢 ，不買好像可惜？

買房子最怕的是買到了瑕疵漏水物件或是兇宅等瑕疵物件，後續的處理真的是費心勞力，能在前階段做好物件調查是再好不過的了！

專職房仲跟兼職房仲在法律上的責任有什麼差別嗎？