林香均律師－台中家事律師

買賣契約解除後，共有人還可以主張優先承買嗎？

問：Ａ、B是土地所有權人，應有部分（持分）各1/2。Ｃ以200萬元向Ａ購買1/3的應有部分，並在契約書上特別約定：「如果B行使優先承買權的話，Ａ、Ｃ合意解除買賣契約。」Ｂ接到通知後，主張要以同一條件（價金200萬元）優先承買Ａ的持分。Ａ、Ｃ隨即解除契約買賣契約。在買賣契約已經解除的狀態下，Ｂ還可以主張優先承買權嗎？

使用借貸（借地建屋）可以行使優先承買權嗎？

問：Ａ是土地所有權人，Ｂ向Ａ借土地後在上面蓋房屋。之後，Ａ想要把土地賣給Ｃ，Ｂ可以主張對於這塊土地有優先承買權嗎？

違章建築（未保存登記建物）可以主張優先承買嗎？

問：Ａ是土地所有權人，Ｂ向Ａ承租土地後在上面蓋房屋，但沒有申請保存登記，房屋本身是違章建築。之後，Ａ想要把土地賣給Ｃ，Ｂ可以主張對於這塊土地有優先承買權嗎？

問：Ａ是土地所有權人（全部持分）、Ｂ是地上權人並且在上面蓋房屋。Ａ想要把土地賣給Ｃ時，依土地法第104條規定，必須將買賣條件用書面方式通知Ｂ、讓Ｂ來決定要不要行使優先承買權（＝用跟Ｃ一樣的價格條件把土地買下來）。但Ａ可不可以在設定地上權時，事先跟Ｂ約定好「未來如果Ａ要賣土地時，Ｂ同意放棄行使優先承買權利」？

答：可能不行。

共有人如果沒有通知，還可以行使優先承買權嗎？

優先承買權依照可以主張的強度，分為債權效力、物權效力兩種。

債權效力（土地法第34-1條）：共有土地或建築改良物的優先承買權。

法律上所說的「共有」，有「分別共有」、「公同共有」2種。

公同共有通常會出現在繼承、合夥關係、祭祀公業、信託（有複數受託人時）等情形；分別共有就是一般常見的情形。

兩種最大的差異是：「分別共有」有應有部分（持分）的抽象概念設定，您可以自由處理自己持分；但公同共有沒有這種設定，共有人有多少比例的權利是不確定的，必須再經過其他手續，把共有人間的比例確定下來。