林香均律師－台中家事律師

為了避免租屋市場中的資訊落差，以房屋買賣、租賃為工作內容的仲介業者，常會有許多規範限制，比如說不得收取差價或其他報酬、應專任於一個經紀業（原則上不得兼營二個以上經紀業）、保密義務等，有專業的不動產經紀人、不動產經紀營業員在前線為民眾把關，才能確保用合理的價格、買到合適的物件。

但其實還有一種常見的型態，如果為了方便，房東直接把鑰匙交給管委會，由管委會保管鑰匙、帶看房屋，順便讓管委會把關房客品質，這樣可以嗎？

答案是要看實際情形而定。

一、原則上，管委會受託保管鑰匙、帶人看屋等行為，會被認定為是在執行仲介業務。雖然管委會沒有像仲介經紀業那樣積極斡旋在房東、房客之間去媒合，但管委會已經提供了消費者決定要不要買、或是要不要租等等，這些跟房屋現況有關的重要交易資訊，原則上會被認定是在執行仲介業務，應該受到不動產經紀業管理條例的規範。

→衍生來說，必須要有不動產經紀營業員、不動產經紀人的證照才能營業，如果被主管機關發現（※直接罰10～30萬元）；在被要求禁止營業後如果再有相關營業行為，就有刑事責任問題（※處1年以下有期徒刑、拘役或科或併科10～30萬元罰金）

二、但如果管委會只有提供公布欄讓房東張貼房屋買賣或租賃之資訊、酌收張貼的費用而已，沒有實際帶人看屋或是幫房東處理跟房屋買賣、出租有關的部分事務的話，就不會有違反不動產經紀業管理條例的。

參考法條：不動產經紀業管理條例第32條規定：

(第1項)非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新台幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。

(第2項)公司負責人、商號負責人或行為人經主管機關依前項規定為禁止營業處分後，仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。

參考函釋：內政部92年08月18日內授中辦地字第0920012166號

主旨：公寓大廈管理委員會受託代理區分所有權人保管鑰匙帶人看屋等行為應屬仲介業務。

全文內容：

按不動產經紀業管理條例第4條第5款所稱仲介業務，係指從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務。又稱居間者，依民法第565條規定，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會，或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約；而有關居間人報酬之請求，依民法第568條第1項規定，係以契約因其報告或媒介而成立者為限。至於民法所稱委任者，依同法第528條規定，係指當事人約定，一方委託他方處理事務，他方允為處理之契約；如以授予代理權方式為之者，依同法第103條規定，代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力。另本部90年8月31日台(90)內中地字第9083624號函釋略以：未具不動產經紀人資格者從事不動產仲介買賣行為，固未向買賣雙方收取服務報酬，惟上開條例所稱「仲介業務」尚非以收取服務報酬為其必要條件，倘該仲介行為屬其特定業務項目，則可謂為「經營仲介業務者」而應受上開條例之規範；至「經營業務」觀念乃於社會生活上為同性質事務繼續反覆實施之行為。合先敘明。

本案公寓大廈管理委員會為服務區分所有權人，代為保管鑰匙帶人看屋，並酌收保管費用等行為，固未有如仲介經紀業般積極斡旋於交易當事人間之媒合行為，惟揆諸該管理委員會帶人看屋等服務之性質，顯屬依民法第103條、第528條規定，受託代理區分所有權人(屋主)提供消費者決定承買或承租與否之房屋現況相關重要交易資訊，從而應屬前開條例所稱之仲介業務，並應受該條例之規範。至於該管理委員會僅提供公布欄供區分所有權人張貼房屋買賣或租賃之資訊而酌收費用，並無帶人看屋或為區分所有權人處理房屋買賣或租賃之部分事務，倘若未有民法上開規定之情事者，同意貴府所擬意見，尚未違反不動產經紀業管理條例之規範。

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