法律上所說的「共有」,有「分別共有」、「公同共有」2種。
公同共有通常會出現在繼承、合夥關係、祭祀公業、信託(有複數受託人時)等情形;分別共有就是一般常見的情形。
兩種最大的差異是:「分別共有」有應有部分(持分)的抽象概念設定,您可以自由處理自己持分;但公同共有沒有這種設定,共有人有多少比例的權利是不確定的,必須再經過其他手續,把共有人間的比例確定下來。
為了避免共有物因為繼承或其他因素,導致共有人數變多、法律關係愈來愈複雜,通常會期待共有關係可以愈簡單愈好!試著想像一下,A土地本來的共有人只有3個人的狀態下,好像還不算太複雜。但如果這是日治時期就開始共有的呢?在經過至少3代的繼承後,共有人數會變得非常的驚人,光是搞清楚繼承關係(有沒有絕嗣、出生死亡情形等)就是個非常浩大的工程了(特別是在早年小孩都生很多的年代…)
這邊先簡單說明共有土地的處理方式,當您有部分土地持分時(分別共有),您可以選擇以下的處理方式:
1、只賣自己的持分(民法第819條第1項)
通常只賣持分的話,價錢會不夠漂亮,不過如果土地位置不錯、有開發價值的話,通常會有建商會願意買持分。
2、取得多數決後賣掉全部(土地法第34-1條第1項)
如果自己的持分本身就有超過一定比例的話,就可以利用多數決的方式直接賣掉整塊土地,但同時也要書面通知其他共有人,其他共有人也有用同一價格優先購買的權利。
※一定比例是指:
(1) 共有人數>1/2+持分>1/2
(2) 持分≧2/3
3、協議分割或聲請法院分割(民法第824條)
如果不行的話,就必須向法院聲請分割。分割的方式也有很多種,原則是將土地按照持分比例來分割,但如果持分太小或是共有人沒有想要繼續持有土地的話,也可以用變價分割的方式來處理。
參考法條:
民法第819條規定:
(第1項)各共有人,得自由處分其應有部分。
(第2項)共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。
民法第824條規定:
(第1項)共有物之分割,依共有人協議之方法行之。
(第2項)分割之方法不能協議決定,或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者,法院得因任何共有人之請求,命為下列之分配:
一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者,得將原物分配於部分共有人。
二、原物分配顯有困難時,得變賣共有物,以價金分配於各共有人;或以原物之一部分分配於各共有人,他部分變賣,以價金分配於各共有人。
土地法第34條之1第1項規定:
共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。
逢侖國際法律事務所 林香均律師
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